リバースモーゲージの借入は相続にどう影響するか？

高齢者の暮らしを支える資金手段として、近年注目されているのがリバースモーゲージです。自宅を担保に融資を受け、月々の生活費や大きな出費に活用できるため、老後の家計安定に大きく寄与すると期待されています。しかし、借入人が亡くなった後の返済や相続への影響について「本当に大丈夫なのか」と不安になる方も多いでしょう。

 

「自宅を活用して老後資金を確保したい」「相続人に迷惑をかけたくない」と考える方にとっては、リバースモーゲージは便利な手段となるかもしれませんが、実際に利用する前に詳しい事情を理解しておいた方が良さそうです。

 

ここでは、リバースモーゲージで借入ができる仕組みや相続との関係などについて説明していきます。

 

リバースモーゲージとは

リバースモーゲージは、自宅（持ち家）を担保に金融機関から融資を受ける高齢者向けローンの一種です。通常の住宅ローン（モーゲージ）とは逆（リバース）で、毎月の元金返済は行わず契約者が亡くなった後に担保不動産を売却して一括返済する、という流れが最大の特徴です。

 

リバースモーゲージの利用イメージ

• 1. 高齢者（55歳以上など年齢制限あり）が自宅を担保に融資を受ける
  2. 毎月の支払いは利息分のみ（元金返済はなし）
  3. 契約者が亡くなったら自宅を売却して元金を返済
  4. もし売却額が残債より低い場合、相続人が差額を負担する（リコース型の場合）

 

公的制度と民間サービスの2タイプ

リバースモーゲージは、公的機関（地方自治体や社会福祉協議会など）が提供するものと、民間金融機関（銀行等）が提供するものに大別できます。公的制度は資金使途に制限があることが多く、利用目的を生活費や介護費用などに限定している場合があります。一方、民間のサービスは使途自由度が高いため、資金をさまざまな目的に充てられる利点があります。

 

リバースモーゲージと相続の関係

リバースモーゲージが「自宅を担保に金銭を借りることができる仕組み」であると理解したら、次は返済など将来への影響について考えてみましょう。

 

担保不動産を売却して一括返済

借入人が亡くなるとリバースモーゲージ契約は終了し、担保にしている自宅を売却して得た金銭で借入金を完済します。したがって、自宅不動産自体は相続財産として残らない可能性が高いです。これが通常の相続との大きな違いです。

 

借入残高が売却額を上回った場合

自宅の売却額で借金を返しきれない場合、通常は不足分を相続人が負担する必要があります。これを「リコース型」と呼び、金利は比較的低めに設定されることが多いです。

 

一方、近年では相続人に追加負担がかからない「ノンリコース型」が人気を集めており、住宅金融支援機構のデータ（2022年度）によれば申込みの約99％がノンリコース型との報告もあるほどです。

 

【リコース型】

• 売却額 < 残債のとき、不足分を相続人が支払う必要がある

【ノンリコース型】

• 金利が高めだが、売却額 < 残債でも相続人が追加負担せずに済む

 

リコース型・ノンリコース型については後述します。

 

相続人の同意が必要

自宅をリバースモーゲージに充てると、将来的に不動産が売却されることが基本的な前提となります。そのため、相続人としては「自宅を相続したい」と思っていても叶わなくなる可能性があります。よって、リバースモーゲージ契約時には相続人全員の同意を求める金融機関が大半です。

 

リバースモーゲージのメリット・デメリット

リバースモーゲージの仕組みには、どのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか。

 

メリット

リバースモーゲージのメリットについて確認しておきましょう。

 

高齢者でも借りやすい

• 一般的な銀行ローンは高齢になると審査が厳しくなるが、リバースモーゲージは年齢55歳・60歳以上を対象とする商品が多く、高齢者でも融資を受けやすい

 

元金返済は亡くなった後

• 在命中は利息だけを支払い、元金は死亡時に自宅を売却して一括返済するため、月々の返済負担が軽くなる

 

自宅に住み続けられる

• 住み慣れた家にそのまま暮らしながら生活資金を確保できる

 

使途の自由度が高い（民間商品の場合）

• 生活費や医療・介護費用、不動産リフォームなど幅広く活用可能

 

デメリット

リバースモーゲージのデメリットについても知っておく必要があります。

 

担保不動産が相続できない可能性

• 死亡時には自宅を売却して借金を返すため、家が子どもの手に残らない場合が多い
• ノンリコース型でも、不動産価値が借入当初より減少すると売却額が残債に届かず、清算が難しい場合も

 

長生きリスク

• 想定より長生きして融資枠を使い切った場合、追加融資を受けられなくなる恐れがある

 

年齢制限や物件評価の制約

• 物件の所在地や構造、評価額によって融資限度額が変わり、条件を満たさないとリバースモーゲージを利用できない

 

リコース型とノンリコース型の仕組み

リバースモーゲージの特徴である「リコース型」と「ノンリコース型」について、それぞれ整理しておきましょう。

 

リコース型

 

ノンリコース型

 

リースバックで自宅に賃貸入居

リースバックは、自宅不動産を不動産会社や投資法人に売却し、その後に家賃を払って引き続き住み続ける仕組みです。

 

売却時にまとまった資金を一括で受け取ることができますが、物件の所有権は買主へ移るため将来更新の交渉や賃貸契約の更新に制限があることを理解しておきましょう。

 

リバースモーゲージとの違い

リースバックとリバースモーゲージの違いについて確認しておきましょう。

 

物件の所有権

• リースバック：売却した時点で所有権を失い、家賃を払って居住
• リバースモーゲージ：自宅の所有は維持するが、担保設定する

 

受け取る資金の形

• リースバック：売却金を一括で受け取る
• リバースモーゲージ：融資として借り入れ、亡くなるまで住み続ける

 

年齢制限

• リースバック：制限がない
• リバースモーゲージ：55歳や60歳以上に限定する商品が多い

 

リバースモーゲージと相続の注意点

リバースモーゲージを利用する場合は、将来的な相続に備えて次のことに注意することが大切です。

 

相続人全員の承諾を得ること

自宅が将来的に売却される前提となるため、子どもなど相続人が「家を残してほしい」と思っている場合、意向のすれ違いが起きる可能性が生じるかもしれません。相続人となる人物とは事前によく話し合い、取り決めた内容を文書化しておくことも大切です。

 

金利や物件価値の変動を考慮すること

借入期間中に不動産価値が下落すると、融資枠が減少し必要な資金を借りられなくなることがあります。相続時に残債が売却額を上回るリスクを踏まえたうえでリバースモーゲージを利用しましょう。

 

遺される配偶者に配慮すること

夫が主契約者としてリバースモーゲージを利用していた場合、夫が先に亡くなると妻がそのまま住み続けられなくなる可能性があります。契約内容を確認し、契約者の死後、配偶者に負担がかからないように備えておく必要があります。

 

リバースモーゲージ利用時の心構え

リバースモーゲージを利用するときは、次の点に注意して将来設計を立てるようにしましょう。

 

1．契約内容を十分に把握する

金利形態（変動・固定）や担保評価の見直し頻度、融資枠の定期更新条件といった詳細項目について、契約時点でよく理解・把握しておくことが大切です。また、リコース型とノンリコース型のどちらを利用するか、将来設計を踏まえて決断する必要があるでしょう。

 

2．長生きリスクに備える

予想以上に長生きした場合、融資枠を使い切る可能性も考えられます。リバースモーゲージとは別に、年金や貯蓄など他の老後資金も確保しておきたいところです。

 

3．相続人と事前協議を済ませておく

「自宅を相続させたい」のか「売却して現金を残したい」のか契約者自身が意思を明確にしたうえで、将来的に相続人となる家族の意向も踏まえ話し合うことが大切です。

 

4．専門家に相談する

契約内容が複雑でわかりにくい場合、行政書士や弁護士、不動産コンサルタントなどに相談し、手続きやリスクを総合的に確認してもらうといいでしょう。不動産という難しい分野のサービスを利用する場合は、専門的知識や経験にもとづく助言が非常に役に立ちます。

 

まとめ

リバースモーゲージは、高齢者が自宅に住み続けながら生活資金を得るための有力な方法ですが、相続手続きと絡めて考えると注意すべき点が多々あることに気がつきます。

 

似た仕組みとしてリースバックという方法もありますが、家の所有権を売却するなどリバースモーゲージとは異なる特徴がある点に注意しましょう。どちらが向いているかは、個人の財産状況や家族構成、相続人との関係、物件の評価額などによって異なってきます。

 

当行政書士法人では、相続や死後事務の各種契約サポートに加え、リバースモーゲージ利用時の注意点や家族との話し合い方などについてもご相談をお受けいたします。老後の生活資金確保と円満な相続の実現に向けて、一緒に計画を立てていきましょう。ぜひ無料相談をご利用ください。