土地を贈与する際の評価額とは？評価方法と贈与税の計算ポイント

土地の贈与は、親から子、祖父母から孫への資産承継の方法としてよく利用されます。しかし、現金と違って土地は価格が一律ではなく、かかる贈与税の額も大きく変わることが想定されます。

ここでは、土地を贈与する際の評価方法や贈与税の計算ポイント、活用したい節税対策について説明していきます。

土地を贈与したら贈与税はどうなる？

生前対策の一環として土地を贈与するケースは少なくありません。事前に贈与税のしくみについて理解しておき、正しく対応できるようにしておきましょう。

土地に贈与税がかかるケース

財産（現金や不動産など）を無償で譲り渡す「贈与」が行われると、受贈者（もらう人）に贈与税が課税されます。不動産を0円で譲り受けた場合や、不動産を購入するための資金援助をもらった場合も例外ではありません。要点は下記の通りです。

土地にかかる贈与税の仕組み

贈与税は、1月1日～12月31日までに受けた贈与の合計額を元に翌年に申告・納税します。単年で110万円以下の贈与なら基礎控除枠内で非課税ですが、それを超えると贈与税を申告する義務が生じます。

土地を贈与するときの「評価額」はどの価格を使う？

土地の評価額には複数の基準がありますが、贈与税を計算する際に使うのは「相続税評価額」です。

実勢価格（市場価格）や固定資産税評価額、不動産会社の査定額は評価額として利用されていませんので注意しましょう。

贈与税計算では、国税庁が定める評価基準（路線価方式または倍率方式）を使います。

土地の評価方法｜「路線価方式」と「倍率方式」の2種類

土地の評価は、その地域の状況によって次の2つの方法で行われます。

路線価方式（市街地・都市部で適用）

市街地に多く見られ、道路に面した土地に対して1㎡あたりの価額（路線価）が定められている方式です。

評価額 ＝ 路線価 × 地積 × 各種補正率（間口・奥行・形状など）

倍率方式（郊外・路線価がない地域）

固定資産税評価額に、国が定める倍率を掛けて算出する方式です。

評価額 ＝ 固定資産税評価額 × 倍率

土地の評価額が決まったら贈与税額を計算

贈与税の計算式は以下のとおりです。

（評価額 − 基礎控除110万円） × 税率 − 控除額

※税率は累進課税（10〜55％）で、評価額が高くなるほど税額も増えます。

土地の評価額を抑えて贈与税を節税するには？

土地の評価額は「法律の範囲内で適正に引き下げる」ことが可能です。以下のような方法が、有効な節税対策としてよく利用されています。ただし、自己判断は避け、専門家による評価計算や減額要件の助言を参考とすることをおすすめします。

負担付贈与

土地の一部にローンや借地権がある場合、贈与価額が差し引かれます。

利用制限付きの土地評価

市街化調整区域など、利用制限がある土地は評価が下がります。

借地・貸家建付地

賃貸中の土地や建物は「貸家建付地」として評価が20〜30％減額されることもあります。

数年に分けて贈与

110万円基礎控除を活用し、年を分けて贈与することで累積額を抑える方法もあります。

相続時精算課税制度の利用

税負担を相続時にまとめて処理する方法です。暦年贈与を利用した場合に比べ、贈与時の税が0円になることもあります（ケースが限られるため専門家に要確認）。

まとめ

土地の贈与税については、土地の評価の仕方や計算方法を正しく理解することが大切です。特に、土地の贈与は、評価額の出し方ひとつで贈与税に数百万円単位の差が出ることもあります。できるだけ、生前対策に詳しい専門家の助言を受けるようにして、正しい対策を講じるようにしましょう。

弊社では、行政書士・司法書士・税理士の連携のもと、不動産贈与手続きのサポートを行っております。初回無料相談を受け付けておりますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。