家族信託で空き家の管理と売却を実現した事例

高齢化や過疎化などの影響で「実家が空き家になる可能性がある」という悩みを抱えるご家族は少なくありません。

特に親が認知症などで判断能力を失ってしまうと、親名義の資産が凍結され、不動産の売却や資金の引き出しが事実上できなくなるケースがあります。そうなると、親を介護施設に入所させたくても費用が工面できなかったり、使い手のない実家を放置してしまったりして、結果的に「空き家問題」が深刻化しかねません。

そこで注目されているのが「家族信託」という仕組みです。家族信託を活用すれば、親の不動産を事前に子どもへ名義変更（受託者への移転登記）しておくことで、親が万が一認知症になっても不動産をスムーズに売却・運用できるようになります。

ここでは、空き家となる実家の売却を家族信託で実現した事例について説明していきます。

親の判断能力低下がおよぼす影響

認知症などにより親の判断能力が著しく低下した場合、以下のようなトラブルが生じやすくなります。

銀行口座の資金が引き出せなくなる

金融機関側が本人確認や意思確認を厳格に行うため、親自身が取引できない状態だと口座が凍結されます。

親名義の不動産を売却できなくなる

売買契約には本人の意思表示が不可欠ですが、認知症が重度の場合は法的に意思能力がないと判断されるリスクがあります。

こうした状況を防ぐため、元気なうちに家族信託契約を結び、受託者（多くは子ども）に不動産の管理・処分権限を委ねておくことが重要です。

後見制度と家族信託との比較

「親が判断能力を失ったら成年後見制度を利用すればいいのでは？」と思われるかもしれません。しかし、後見制度には以下のような制約があります。

原則として財産の運用が制限される

後見人の役割は、あくまで財産の“保全”がメインです。売却した資産を運用したり相続税対策を行ったりするような柔軟な対応は難しいとされています。

売却後の資金活用に厳しい制限がかかる

不動産売却による現金を積極的に投資や節税対策へ回すことなどは、後見人の職務範囲外になりやすいです。

一方、家族信託であれば「親の生活費や医療費、施設入居費用にあてるための資金管理」に加え、必要に応じて資産運用・相続対策まで視野に入れた柔軟な対応が可能になります。

家族信託で「空き家問題」を解決した具体的事例

事例の背景について整理します。

親自身がまだ判断能力を保っている段階だったため、「息子に不動産管理を任せる」形で家族信託契約を結ぶことを選択しました。

家族信託の設計（スキーム）

本件では以下のように家族信託の設計を行いました。

• 委託者：男性（親）
• 受託者：息子
• 受益者：男性（親）（存命中）
• 信託財産：実家不動産
• 財産の帰属権利者：息子（親が亡くなった後）
• 信託監督人：行政書士（不動産売却や資金運用について専門的なサポートを受ける）

本件におけるポイントは次の通りです。

行政書士を信託監督人に指名

不動産売却にかかる税務や法律面のチェックを行うため、行政書士を「信託監督人」として指名しています。受託者である息子が自由に売却できる一方、常に専門家の目が届く状態を作ることで、トラブルや不正の防止を可能にしました。

家族信託契約で柔軟な資産活用を可能に

売却後の資金運用にも柔軟に対応できる点が特徴的です。契約書に「売却後の資金を適切に運用し、親の生活費・医療費・施設利用料を支払う」旨を明記し、後見制度では難しい「資産の活用」を可能にしました。

家族信託を利用するメリット

家族信託では、委託者（不動産を託す人）と受託者（管理を担う人）を設定します。たとえば「親が委託者」「子どもが受託者」としておけば、親の判断能力が低下しても、子どもが不動産を売却・賃貸・リフォームなど、必要な手続きを代理で行いやすくなります。成年後見制度を後から利用するよりも、事前対策として柔軟性が高い点がメリットです。

事例では家族信託を活用することにより、空き家状態の放置を回避し資産価値の下落を防ぎました。また、不動産を売却することで、施設への入居費や介護費用に必要な資金が手に入りやすい点も大きなメリットになってきます。

売却後の運用・相続税対策も視野に

後見制度とは異なり、家族信託は「親の利益を守るための資金運用」が容認されるケースが多いです。財産を円滑に運用して増やしながら、相続が起きるタイミングに備えて相続税対策を取ることもできるため、親・子双方のメリットが大きくなります。

遺言書と同等の効力を持つ

家族信託の契約内容には、委託者（親）が亡くなった後の不動産の引き継ぎ先を指定することができます。つまり、「誰が最終的に不動産を所有するのか」を明確に決められるため、遺言書と同じような効果を得られます。相続が発生しても、遺産分割協議で揉めるリスクを低減できるでしょう。

管理・処分の権限を一元化できる

家族信託を使えば、不動産の管理・処分権限が受託者に集約されます。通常、複数の相続人が絡むと管理責任があいまいになったり、売却時の合意形成が難航したりするものですが、家族信託では契約でルールを定めておくため、スムーズな意思決定が実現しやすくなります。

相続時の名義変更がスムーズ

家族信託では、「親が亡くなった後、実家不動産の帰属権利者を誰にするか」をあらかじめ契約書で指定できます。これにより、遺言書のように遺産分割協議を行う必要がなく、すぐに名義変更が可能で、他の相続人との争いを回避しやすくなり、名義変更手続きがスムーズになるメリットを得ることができます。

家族信託を検討する際の注意点

家族信託は、本人（親）が意思能力を有している状態でなければ締結できません。認知症が進行してしまった後では契約自体が無効となる恐れがあるため、「物忘れが増えてきた」「手続きに不安を感じることが増えた」といった兆候に気付いたら、速やかに信託契約の準備を始めることをおすすめします。

契約書の作成・登記に専門家のサポートが必要

家族信託の契約書には、売却方法や運用範囲、信託が終了するタイミングなどを細かく規定する必要があります。さらに、不動産については受託者名義への登記変更も必要になるため、司法書士や行政書士などの専門家と連携しながら進めるのが安全です。

他の相続人と十分な話し合いを

家族信託で財産の管理・承継を決めると、場合によっては他の相続人から「自分の相続分が奪われたのではないか」と疑念を抱かれることがあります。事前に家族全員で話し合い、納得を得たうえで契約を結ぶことが、後々のトラブルを回避するカギとなります。

まとめ

親が認知症などで判断能力が低下すると、実家は売却不可のまま空き家になってしまうリスクが高まります。しかし、家族信託であらかじめ受託者（子ども）に不動産管理・売却権限を持たせておけば、親が健康なうちだけでなく、認知症になった後や死亡した後もスムーズに財産を処分・活用できます。

家族信託は、認知症や相続トラブルに備える強力な手段ですが、正しい手順・設計で進めないと十分な効果が得られません。

弊社は司法書士や税理士と連携して、家族信託のコンサルティングや相続対策・不動産売却サポートなど幅広いサポートを提供しています。「親が一人暮らしで心配」「将来的に実家が空き家化しそう」といったご不安がある場合は、ぜひお早めに無料相談でお問い合わせください。