高齢になって足腰が弱くなったり介護が必要になったりしたとき、「自宅を売却して介護施設に入りたい」「でも、売却手続きがいつ完了するかわからない」といった不安が湧くのも自然なことです。
特に、空き家になった実家を家族に処分してほしいと思っていても、本人が認知症になってしまった場合は売却手続きが進められないこともあるのです。そこで注目されているのが家族信託という制度です。あらかじめ信託契約を結んでおけば、家族に空き家の売却や売却代金の管理を任せやすくなるメリットがあります。
ここでは、家族信託を活用して空き家となる自宅を家族に売却してもらった事例について説明していきます。
施設入所に伴う空き家の処分対策は早めに
家の所有者の施設入所や死亡をきっかけに、自宅が放置されて「空き家」になってしまう例が増えています。空き家は管理が行き届かないことも多く、価値の下落や倒壊のリスクも高くなりますし、また固定資産税などの税負担も続くため、できるだけ早めに対処したいところです。
意思能力の低下で自宅を売却できないことも
介護施設へ入所する場合、多くの方がその費用を年金や貯蓄から捻出します。どうしても資金が不足するときは、自宅を売却して代金を工面することを検討するかもしれません。
しかし、不動産売却はいつ買い手が現れるかタイミングを読むことができず、また所有者本人が認知症になってしまうと売却契約自体ができなくなるという問題もあります。
家族に空き家の処分を任せる方法
本来なら、所有者本人が売主として契約に臨まなければなりません。しかし、高齢者が認知症になり意思能力がないと見なされた場合は、売買契約自体が成立しません。結果として、家族がどれだけ協力しても「持ち主が認知症だから売れない」という事態に陥るリスクが存在するのです。
そのような事態に陥らないための事前対策としては、生前贈与や家族信託が候補になってくるでしょう。
生前贈与の検討
所有者がまだ判断能力を保っているうちに家を生前贈与してしまえば、家を譲り受けた家族が自分の者として家を売却し代金を管理することができるでしょう。
生前贈与の課題
しかし、生前贈与により贈与税が課税される可能性があるほか、不動産取得税や譲渡所得税などの税負担がのしかかることもあり、一概に得策とはいえません。
【生前贈与の主な課題】
- 本人が認知症になると家の売却が難しい
- 生前贈与で税コストがかさむ可能性
家族信託の検討
家族信託では、「委託者」が財産管理を「受託者」に任せる契約を結ぶため、委託者が認知症になった後も受託者は不動産の売却を代理で進められます。これにより、空き家を放置することなく、売却後はその代金を介護費用や生活費に充てることができるようになります。
家の売却代金は受託者が管理
家を売却して得た代金は信託財産として受託者が管理します。受託者は、契約書に定められた目的（たとえば介護費用の支払い）に沿って売却代金から必要経費を拠出するため、生活や介護に必要なお金を確保しやすくなります。
【事例】施設に入所したＸさんが家族信託で家を売却したケース
Ｘさんの事情について整理しておきましょう。
Xさんは、亡き妻の家で一人暮らしをしていましたが、足腰の衰えが進み日常生活に不安が覚えるようになりました。近いうちに介護施設に入所することも検討しています。
一方、息子のＹさんは独立しており実家を利用する予定はありません。
Xさんとしては、「空き家にするくらいなら売却して費用を確保したい。でも、自分が認知症になったら売却手続きを進められないのでは？」と不安を抱えている状況です。
家族信託を活用した解決策
Xさんには上記のような背景事情があることから、適切な手段として家族信託を選択しました。家族信託の設計図は次の通りです。
- Ｘさん（委託者）がＹさん（受託者）と家族信託契約を結ぶ
- Ｘさんが持つ家を信託財産とし、名義をＹさんへ移す
- Ｙさんが空き家の売却を代理で進め、売却代金を信託口口座で管理
- Ｘさんが生きている間は売却代金を介護費用や生活費として充当
- Ｘさんが亡くなった後は、信託契約で定めた帰属権利者に売却代金の残金が渡る
本事例における家族信託の機能
この事例において家族信託契約は次のように機能します。
信託財産は「家と売却代金」
- 家の名義を受託者に変更して将来の売却に備える
委託者はXさん
- 家の所有者であるXさんが元気なうちは家に住み続けることができ、介護施設に入所した際には、受託者が自宅を売却しその代金を受け取れる
受託者はYさん
- 息子のYさんは受託者として、家の売却手続きや売却代金の管理を実行する（必要があれば「信託監督人」を別途設定して受託者を監視する）
受益者はXさん
- Xさんが健在であるうちは本人が受益し、死後は家族などを第二受益者に設定する
帰属権利者
- 家族信託契約で、第二受益者の死後は売却代金の残額が相続人に行くよう設定する
まとめ
家族信託を活用すると、介護施設へ入所する予定の高齢者が自宅を空き家にすることなく円滑に処分でき、売却代金を生活費や介護費用として利用しやすくなります。また、認知症リスクを抱えていても、信託契約を結んでおけば受託者が売却代理を行えるため、「本人の施設入所により家が放置」という問題を回避できるのです。
当行政書士法人では、家族信託を中心とした生前対策サポートを幅広く行っており、個々の事情に合わせた最適なプランを提案可能です。介護施設への入所を検討している方や、空き家になる実家の処分をお考えの方は、ぜひお気軽に無料相談をご利用ください。あなたの大切な家と財産を、有効かつ安心して活用できるようお手伝いします。
