住宅ローン（抵当権）が残っている不動産がある場合、その不動産を家族信託に含めても大丈夫かどうか不安に思う方も多いでしょう。
ここでは、住宅ローン付きの不動産を家族信託できるか、信託の可否や注意点について説明していきます。
住宅ローンが残る不動産は信託できるか
家族信託では、マイナスの財産（債務）をそのまま信託対象に含めることはできません。しかし、次の点に注意する必要があります。
金融機関の承諾が不可欠
住宅ローンが残っている自宅を信託財産にしたい場合、「金融機関の承諾を得ること」「親が認知症になる前に行動すること」が重要になってきます。
承諾なしの名義変更は契約違反
家族信託で不動産の名義を委託者（親）から受託者（子）へ変える際、金融機関の承諾がないまま進めると、ローン契約上の違反と見なされる可能性があります。契約違反と判断されれば、一括返済を求められるリスクも否定できません。
対処法としては、事前に金融機関へ相談し名義変更が契約違反にならないか確認するか、金融機関の意向を踏まえて必要な手続きを進める（債務引受契約など）ことが求められるでしょう。
債務引受契約を結べば受託者に返済義務が移る
家族信託において、委託者（親）のローン返済義務を受託者（子）に移すための手続きを「債務引受契約」と呼びます。金融機関の承諾を得たうえで契約を締結すれば、以後の返済義務者は受託者となり、万一のときも受託者がローン関連の手続きを行いやすくなります。これにより、住宅ローンが残る不動産を家族信託の対象とすることが可能になるのです。
債務引受契約の種類
「債務引受契約」には2種類あります。
併存的債務引受（重畳的債務引受）
「併存的債務引受」では、委託者と受託者の両方が連帯して債務を負います。親が認知症になった場合は、手続きや売却が難しくなるリスクが依然として残ります。
免責的債務引受
「免責的債務引受」は、引受人（受託者）のみが債務者となり、元の債務者（委託者）は債務から解放されるやり方です。親が認知症になった後でも、受託者が自由に売却や手続きを行いやすいといえます。
併存的債務引受と免責的債務引受の選択
認知症リスクや手続きの簡便さを考えると、免責的債務引受のほうがより安心かもしれません。ただし、どちらの方法を選択するかは、金融機関の判断や当事者同士の意向次第で決まることが多いので、まずは専門家によく相談して心構えを決めておくといいでしょう。
信託財産責任負担債務とは
債務引受契約を結んで受託者がローンを引き継いだとしても、そのままでは受託者個人の財産から返済しなければなりません。
しかし、家族信託契約の中で「信託財産責任負担債務」という条項を設定しておけば、受託者が信託財産から返済できるようになります。
受託者は、受託者自身の債務は個人の財産から返済する必要がありますが、信託事務を遂行するなかで負った債務については信託財産からの返済として分けることができるのです。
ただし、「受託者が債務者となるリスク」についても十分注意する必要があります。
受託者が債務者となるリスク
信託財産責任負担を定めていても、受託者の固有財産が債権回収対象となるリスクは残ります。返済が滞ったとき、金融機関は信託不動産だけでなく受託者個人の資産も強制執行の対象にできるため、慎重な判断が必要です。
受託者が信託不動産を売却するタイミング
受託者が自宅を売却しようとする際、問題になってくるのが「住宅ローンを完済してから売却すべきか」「完済前に売却すべきか」という点です。
ローン完済後に売却する場合
一つの方法として、受託者が融資銀行にローンを完済し、抵当権を外してから不動産を売却する方法が考えられます。免責的債務引受が成立していれば、受託者が債務者として完済しやすく、その後は制限なく売却可能です。
ローン完済前に売却する場合
信託財産責任負担の規定によって、売却代金を信託口口座に入れてその中から残債を返済する方法が考えられます。売却後の余剰金は引き続き信託財産として管理し、委託者の生活や介護費用に充当するなど柔軟に活用できます。
まとめ
住宅ローンが残っている不動産を家族信託に含める場合、認知症リスクが高まる前に適切な形で家族信託を組んでおけば、親が将来判断能力を失っても受託者がローン返済や売却をスムーズに行えるようになります。
ただし、債務引受や信託財産責任負担の手続きは法的にも複雑で、金融機関との交渉も含め高度な専門知識を要するため、早めに家族信託の経験豊富な専門家（行政書士・司法書士など）に相談するのがおすすめです。
当行政書士法人では、家族信託に関する生前対策を多数手掛けており、必要に応じて金融機関や弁護士・税理士とも連携しながら、最適なプランを提案いたします。「ローン返済中の不動産を信託したいが、具体的にどう進めればいい？」といったお悩みをお持ちの方は、ぜひお気軽に無料相談をご利用ください。
