不動産相続は、ときに家族間の大きなトラブルを招く原因となります。特に、親が遺した不動産を相続人全員の共有名義にした場合、そのときは円満に話がまとまったとしても、将来的に権利関係が複雑化し、売却・管理に大きな支障が出てくるケースが少なくありません。
そこで注目されるのが「家族信託」です。家族信託を上手に活用することで、従来の相続対策だけでは解決しにくかった共有名義の問題をクリアできる可能性があります。
ここでは、不動産を共有名義とするデメリットや、実際に家族信託を使って共有名義の不動産を円満に分割できた事例について説明していきます。
不動産を共有名義にするデメリット
相続人同士で「当面揉め事を防ぐために」と共有名義を選択する方は多いものの、後々のことを考えると以下のようなデメリットが顕在化することがあります。
共有不動産の管理・運用が困難
一つの不動産を複数名義で共有している場合、売却・改築などの大きな変更を加える際に、共有者全員の同意が必要となります。また、建物を賃貸に出して運用する場合も、過半数の同意を取り付ける必要があるため、スピーディーな決断がしづらいのが実情です。
具体的には、不動産の「保存行為」「管理行為」「変更行為」について、共有者の関与の程度が変わってきますので注意が必要です。
保存行為
「建物の修繕」など価値を維持するための行為は、共有者のうち一人でも実施可能です。
管理行為
「賃貸契約」や「建物運用」に関しては、共有者全体の過半数の同意が必要です。
変更行為
「建物の解体」「売却」など根本的な変更をともなう行為は、全員の合意がないと実行できません。
相続が重なると権利関係が複雑化
たとえば、親の不動産を3人の子どもが共有名義で相続した場合を考えてみましょう。最初は兄弟姉妹同士の関係が良好で、特に問題なく管理できていたとしても、さらにそのうちの1人が亡くなってしまうと、亡くなった方の持ち分は次の世代へ相続されることになり、次のような弊害につながることも考えられます。
- 共有者が3人から4人、5人…と際限なく増える可能性が生じる
- 権利者が増えるほど意見調整が難しくなる
時間の経過とともに相続が重なり、所有権が細分化されるほど、決定権の調整が複雑になってしまいます。せっかく「争いを回避するための共有名義」だったとしても、長期的に見るとさらなるトラブルの火種になりうるのです。
持分の売却価格が下がるリスク
共有不動産の持分だけを単独で売ろうとしても、一般的には割安価格でしか売れないケースが多いといわれています。
たとえば、3人の兄弟で3分の1ずつの共有をしていた土地や建物が9,000万円の価値を持つとしましょう。このうち1人だけが自分の持分を売却すると考えた場合、本来なら3,000万円の価値があるにもかかわらず、買い手にとっては「一部の権利しか取得できない」ことから、次のようなリスクが生じる可能性が考えられます。
- 買い手にとって使い勝手が良くない
- 他の共有者とも利害調整が必要
- 実際の売却額が3,000万円を大きく下回ってしまう可能性
さらに、売却された持分を第三者が取得すれば、残りの共有者にとっては初対面の人物と協力せざるを得ない状況になるため、不動産の運用や管理がより煩雑になるリスクも出てきます。
家族信託で共有不動産を円満に分割できた事例
ここからは、実際に共有名義の不動産を、家族信託を使ってうまく分割し、将来のトラブルを回避できた事例を紹介します。今回のケースでは、高齢の男性（被相続人予定者）とその子ども2人が不動産をめぐり相談に来られました。
事例の背景｜共有不動産の売却に不安
相談に来られたのは、2人の子どもを持つ高齢の男性です。男性自身が所有する収益不動産の敷地は、以下の通り3人の共有名義となっていました。
- 男性：3分の1
- 子どもA：3分の1
- 子どもB：3分の1
男性は、自分が健在で判断能力があるうちはいいが、将来認知症などで意思決定が難しくなるかもしれないため、早めに不動産を売却するかどうか検討したいと考えていました。
しかし、「敷地が共有名義なので、スムーズに売却できるかどうか分からない」「法人化して処理すべきか悩んでいる」という状況だったのです。
家族信託を活用した解決策の提案
弊社では、男性と2人の子どもが共有している敷地を中心に、今後の相続・認知症リスクを踏まえた以下の家族信託スキームを提案しました。
【家族信託の設計】
- 信託財産：敷地および収益不動産
- 委託者：男性および2人の子ども（共有者全員）
- 受託者：法人（あらかじめ男性と子どもが設立・もしくは信頼できる既存法人を活用）
- 受益者：
- 男性（健在期間）
- 子ども2人（男性の死亡後）
- 信託の終了時期・帰属先：男性が亡くなった後、不動産を売却するかどうかを最終的に判断。売却益を子どもたちで公平に分配する。
受託者を法人にした理由
受託者を法人にすることを提案した理由は次の通りです。
- 個人が受託者になるよりも、資産管理を明確化しやすい
- 受託者に万が一のことがあっても、法人なら後継者を選びやすく管理が途絶えにくい
- 受託業務として収益不動産を運用し、売却・譲渡まで一貫して対応可能
法人化した場合、「譲渡所得税」や「法人維持費」などのコストがかかりますが、本事例では財産規模を考慮しても相続税の心配があまりない状況だったこともあり、「家族信託×法人化」がベストと判断したのです。
家族信託を活用することによるメリット
今回の提案によって、以下のメリットが生まれると考えられます。
共有状態の煩わしさから解放される
不動産自体は受託者（法人）の名義に移るため、男性や子ども3名の共有名義という形を解消できます。将来的に売却やリフォームをする際も、法人として一元的に対応可能です。
認知症や意思能力低下のリスクに備えられる
男性が健在のうちは収益を受け取り、万が一意思決定が困難になっても法人の判断で適切に管理・運営を継続できます。
男性死亡後はスムーズに相続・売却できる
男性が亡くなった段階で信託の受益権が子ども2人に移行し、不動産を売却して現金化するか、そのまま運用を続けるかを柔軟に選べるようになります。共有名義での細かな合意形成を必要とせず、親の死後も資産管理をスムーズに行えるのが大きなメリットです。
節税面のメリットがある場合も
ケースによっては、法人を活用することで相続税や所得税の面で有利になる可能性もあります。本事例では相続税がほとんどかからない見込みでしたが、将来的に不動産を売却した際の譲渡所得税などを考慮したうえで最終的に決定しました。
家族信託が共有名義問題に有効な理由
家族信託は、近年「認知症対策」として注目されている制度ですが、実は共有名義の煩雑さを解消したり、将来的な相続人の増加リスクを緩和したりする手段としても有効です。その理由は以下のとおりです。
受託者が一人（または一つの法人）に集約される
共有者全員が委託者となり、不動産名義を受託者に移すため、最終的な管理責任がどこにあるかが明確になります。
受益者や帰属権利者の設定で承継先を明確にできる
「親が亡くなったら子どもたちが受益権を引き継ぐ」「その後、不動産を売却して得た利益を分配する」など、事前にシナリオを定めておくことで、相続開始後に大きく揉めるリスクを低減できます。
複雑な家族構成や資産背景にも柔軟に対応できる
遺産分割協議で全員の意見を擦り合わせるよりも、家族信託のほうが最初に時間をかけて契約内容を練るため、もしものときの対応がスムーズ。次世代まで考慮した長期的な資産管理が可能です。
まとめ
不動産を共有名義にすることは、表面的には「平等で揉め事を回避できそう」な策に思えます。しかし、長い目で見ると、共有者の増加や意思疎通の難しさが大きなデメリットになりかねません。
一方で、今回紹介した事例のように、家族信託を活用すれば、共有名義の煩雑さ・売却時の意見調整・認知症などによる管理不全などの問題を解消しやすくなります。さらに、受託者を法人とすることで管理責任を集約し、親が死亡した後の相続分配もシンプルに設計することが可能です。
当行政書士法人では、不動産の共有名義に関するご相談から家族信託の設計、法人化のアドバイスまでトータルサポートが可能です。必要に応じて税理士や司法書士、不動産会社とも連携し、お客様の状況に応じた最適なプランをご提案いたします。無料相談もご用意しておりますので、お悩みの方はお気軽にご相談ください。
