任意後見契約を結んでおけば、本人が判断能力を失ったときでも任意後見人が財産管理や生活支援を行うことができます。ただ、本人が所有する不動産の売却が必要になった場合、どのような条件・手続きが必要で、どんな点に注意すればいいのでしょうか？
ここでは、任意後見人が本人所有の不動産を処分する際の具体的な要件と注意点を整理します。法定後見と異なり、家庭裁判所の許可を要しない任意後見制度ならではのポイントも確認し、トラブルを回避しながら本人の利益を守る方法を学びましょう。
任意後見人が不動産売却を代理できる条件
任意後見人が本人の不動産を売却するには、いくつかの条件をクリアする必要があります。
代理権目録に「不動産の処分権限」が明記されている
任意後見契約書で定められる「代理権目録」に、不動産の売却や賃貸借契約の締結などを含む 「処分権限」 が付与されているかが最重要です。もし、契約書に不動産売却権限の記載がない場合、任意後見人は代理行為を行えず、別途法定後見制度を利用しなければなりません。
具体的には、「居住用不動産の処分」「不動産管理全般（賃貸借・解約など）」といった条項が含まれているかどうかを確認する必要があります。
売却理由が本人利益を目的としている
任意後見制度は 「本人の利益」 を守るためにあり、不動産売却もその一貫です。売却益を介護施設入所費や医療費に充てるなど、本人の生活安定のためであれば妥当と判断されるでしょう。一方、任意後見人自身が利益を得る（相場より著しく安い価格で売る）などが疑われると問題です。
任意後見人の不動産売却に家庭裁判所の許可は不要
法定後見制度では、居住用不動産を処分するには家庭裁判所の許可が必要ですが、任意後見では、本人の意思に基づき付与された権限だからこそ、家庭裁判所の許可を要しないと定められています。
【任意後見のメリットとデメリット】
- メリット
- 手続きのスピードが速い
- 家庭裁判所への申立コストを削減
- デメリット
- 監視機能が弱く、不正行為のリスクが大きい
- 監督人によるチェックが重要
任意後見監督人との連携
家庭裁判所による直接の許可は不要ですが、任意後見監督人が選任されている以上、後見人の行動をチェックする役割があります。売却手続きを進める際には、監督人と相談しながら「本人に不利な取引になっていないか」などを確認するのが大切です。
任意後見人による不動産売却手続きのポイント
では、実際に任意後見人が被後見人の不動産を売却する場合、どのような準備を進めればいいのでしょうか。
1．登記事項証明書を用意する
不動産売却の際、任意後見人としての代理権が記録された登記事項証明書が求められる場合があります。契約書だけではなく、「後見登記の証明書」を提示して「任意後見人が正当な権限を持つ」ということを示す必要があるため、予め法務局で取得しておきましょう。
2．複数の不動産会社から査定を受ける
任意後見人には善管注意義務があり、本人に最大限の利益をもたらすよう行動しなければなりません。安易に単独の不動産会社とのやり取りで価格を決めるのではなく、複数社の見積り比較などを行って、「本人が不利にならないように」注意することが求められます。
3．利益相反行為を回避
任意後見人と買主の間に親族関係や経済的利害関係があると「利益相反行為」となり得ます。たとえば、任意後見人の兄弟が買主となるケースなどがこれに該当します。こうした取引は不当に安値で売却されたと疑われる可能性が高く、厳しくチェックされるため慎重に判断する必要があります。
任意後見人が被後見人の居住用不動産を売却するときの注意点
被後見人の自宅を売却するときは、本人及び家族や監督人との協議を十分行う必要があります。
自宅を売却する場合
高齢者が病院や施設に長期入所するため、空き家となる自宅を売却することは珍しくありません。しかし、「本人がまだ住みたいと思っている」などのケースでは、売却が本人の利益に反している可能性があります。このため、事前に監督人や家族と協議を行い、本人の生活状況・意向を尊重したうえで、別の選択肢（賃貸・修繕など）も検討する必要が出てくるでしょう。
売却益の使い道
売却益は原則として本人の医療費・入所費・生活費に充てるために確保します。もし任意後見人が流用すると「使い込み」となり、後から責任を追及されるリスクがあるため、専用口座で管理するなど透明性を高めておくことが肝心です。
まとめ
「本人の利益を守るために」不動産売却を行う任意後見人の行動には、厳格な注意義務が課されます。手続きを円滑に進めるためには、契約内容の確認や監督人との連携、不動産売却の手順・相場に関する調査など、やるべきことが多いです。
弊社でも、任意後見人として不動産の売却手続きをサポート可能ですので、ご不明点があればお気軽に無料相談をご利用ください。
